Múltiplos e Cap Rate na avaliação de negócios no Setor Imobiliário (Real Estate)

Quando nós tratamos de avaliação de negócios, muitas vezes nós trabalhamos com múltiplos. Multiplos são. Referências de outros negócios de negócios, equivalente ao que nós estamos mensurando é, são referências que a gente utiliza para mensurar um novo negócio, por exemplo. É bastante utilizado no mercado múltiplos de Ebitda. O Ebitda é o resultado e. Before interesse, tex depreciation e amortization. Então ele é visto no mercado como um potencial de geração de caixa operacional da empresa, né? Antes dos impostos e esse indicador, ele é bastante utilizado no mercado de avaliação de empresas, como um comparativo, por exemplo, eu. Vou mensurar uma empresa que tem um Ebitda de 100. Eu posso fazer uma avaliação mais completa dessa empresa, uma avaliação dos ativos e dos passivos dessa empresa, uma projeção dos dos fluxos de caixa para fazer um fluxo de caixa descontado dessa empresa, ou eu posso fazer algo mais rápido se eu tiver com tempo reduzido ou mesmo com o orçamento reduzido, tiver que fazer. É uma avaliação rápida. Se eu tenho que tomar uma decisão rápida, eu posso fazer o seguinte, eu sei que tem é. Vamos supor que essa nossa empresa aqui seja a empresa x tá? Então, esse é o Ebitda da empresa x eu sei que tem uma outra empresa, empresa YO Ebitda dessa empresa y, que é do mesmo setor da empresa XO, Ebitda da empresa y é de 200. E eu tenho que. O valor de mercado? Dessa empresa y vamos supor que essa empresa y seja negociada em alguma bolsa ou que Ela Foi negociada recentemente, então eu tenho que o valor de mercado da empresa tal ou usar o termo aqui o. Enterprise Valley dessa empresa, seja de. 2000 tá? Então, usando o Ebitda como referência. Eu sei que o Ebitda da da empresa y é 2. Vezes maior do que o valor da empresa. Então o que que eu faço? Eu vou estimar o valor da empresa x ó, esse é OEV da empresa y então o interprise value da empresa x eu vou estimar que ele é metade. Do valor da empresa y então eu estou utilizando um múltiplo, tá? É? Isolando aqui a empresa y. Eu estou fazendo o seguinte, eu estou comparando. O valor de mercado dela? Eu estou comparando o valor de mercado da empresa com o Ebitda, então é como se eu tivesse dizendo o seguinte, ó, Enterprise Valley, em geral é umas 10 vezes maior do que o Ebitda. E aí eu utilizo essa referência. Para avaliar outras empresas similares, outras empresas do mesmo setor, outros negócios é que são parecidos aqui com OOO da empresa y. Tá, ou eu poderia até melhorar isso, pegar uma média de empresas de um mesmo setor, tá? Não necessariamente só de uma empresa como a nossa empresa y. Bom, então múltiplos são usados como referências. Eu usei aqui o Ebitda como exemplo, porque o Ebitda é uma das principais, se não a principal referência utilizada No No mercado de avaliação. Aí como múltiplo. Porém, no mercado imobiliário o Ebitda, ele é pouco utilizado porquê no mercado imobiliário, o Ebit dele costuma ser bastante distante do caixa. Como são negócios de ciclos mais. Longos Oo Ebitda, ele ainda está é muito poluído pelo regime de competência, né? Regime é. De contabilização ali de é a cruel do dos resultados, então ele é bastante distante do fluxo de caixa. Está? Então essa é uma das razões que é no mercado imobiliário, são utilizados alguns múltiplos mais específicos. Por exemplo, no mercado de empresas de. Empresas geradoras de rendas dos aluguéis é bastante utilizado. O cap rate, nesse caso o cap Rage, o cap não quer dizer teto, é um cap de capitalização, então é uma taxa de capitalização e aí se utiliza uma razão. Do valor de aluguel de imóvel? De um imóvel em relação ao seu valor de mercado. Tá? Por exemplo, se eu tiver avaliando um imóvel que tem um valor de mercado de 1000000. E eu sei que o aluguel de mercado ou quanto eu já cobro uma empresa já cobra por. Pelo aluguel aqui desse imóvel é 5000 BRL. Por mês, vamos falar em em uma taxa mensal. Por enquanto, tá? Então o key rate mensal é de. Meio por cento, tá? Então isso é uma taxa mensal. Claro que se eu quiser ter alguma ideia melhor desse negócio, anualizar para poder comparar com outros tipos de negócios. Eu simplesmente vou multiplicar por 12, porque aqui no aluguel aluguel é constante, né? Não, não tem a ver com juros compostos, por isso que eu estou só multiplicando essa taxa por 12 e aí a gente vai concluir que o cap rate anual é de 6%, tá? Então é 6% em 1 ano. Isso aqui é bastante interessante para a gente comparar OOO os. Diferentes negócios. Nesse tipo de mercado e a gente verificar um na entrada de um novo negócio, se a gente está entrando em um negócio que está é barato em relação ao valor de mercado ou se ele está caro em relação ao valor de mercado. É. Então, se eu sei que em um em um determinado setor. Aí, um em uma determinada região, imóveis. Comerciais? Tem um cap rate. Vou falar mensal aqui só para facilitar a conta está. Vamos supor que em uma determinada região, o aluguel de escritórios tem uma taxa média, uma taxa próxima de meio por cento está, e aí eu vou comprar um imóvel e o vendedor desse imóvel está me oferecendo o imóvel por um valor maior do que 1000000. Está me oferecendo o valor? O um imóvel. É pelo valor de 1300000, tá bom? Se eu só vou conseguir cobrar algo próximo de 5000 por mês, 1 e 300 está caro, tá? Então eu uso essa informação pra negociar e pra decidir se eu entro ou não em um negócio tá aqui eu tô falando da compra do imóvel, mas eu poderia pensar no seguinte, ó, eu vou, tô decidindo. Se eu vou? Adquirir uma empresa ou um negócio de uma empresa? Essa empresa tem vários empreendimentos, tem vários imóveis alugados, EAA taxa média dela. A taxa média aqui do do cap Rage é de 0.4% está após 0.4% é abaixo do. Mercado aqui para essa região está, então. Esse capperage aqui está baixo, está? De repente, tem alguma oportunidade? Se a gente pode identificar aqui que a empresa, ela, ela tem bons imóveis, mas. Ela cobra por alguma razão, ela cobra um valor abaixo do mercado, então, às vezes isso aqui pode ser uma oportunidade de você pagar menos pelo negócio e depois que entrar no negócio, você é. É conseguir elevar esse ticket médio e elevar o keprate também, tá? Então o keprate é? Ele é utilizado em vários tipos de situações, seja. Na aquisição de negócios comparando, é é negócios conhecidos com um negócio que você está querendo investir ou decidir se vai investir ou não. É também é utilizado para decidir sobre a compra ou não compra de um determinado negócio. Também é usado na definição dos preços, né? Dos valores de de de aluguel. Saber se. É viável ou não? Aí, em qualquer tipo de negociação envolvendo aí o mercado imobiliário tá, então é. É um indicador bastante legal e só pra gente. Ter como referência Oo caprage, ele é um indicador bastante utilizado quando se fala de imóveis prontos e existe um indicador parecido. Tem a mesma filosofia aqui que é o ild on cost e o John cost. Ele tem a mesma ideia do caperrate, né? Divide o aluguel pelo valor do imóvel, só que, em vez de valor de mercado, como a gente está falando? De. 11. Móvel que ainda vai ser desenvolvido a gente tem no lugar do valor de mercado, a gente tem aqui o custo de construção, custo de desenvolvimento. Deste imóvel deste negócio, tá? E aí também é, é, dá pra gente utilizar a mesma. O mesmo raciocínio que a gente utiliza com o kep Rage legal, bom. Seguindo nessa linha aí de avaliação de negócios imobiliários vídeo. Próximo vídeo nós vamos falar um pouquinho mais sobre área bruta local, ABL.