A Corregedoria-Geral do Foro Extrajudicial de Santa Catarina editou o Provimento CGJ nº 43/2025 e a Circular CGJ nº 410/2025, proibindo expressamente que os cartórios de imóveis do Estado realizem qualquer anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a tokens digitais, blockchain ou instrumentos semelhantes. Na prática, isso significa que nenhum imóvel registrado em Santa Catarina poderá ter menção oficial a tokens na sua matrícula.
Por que a regra foi criada?
O pedido partiu do Registro de Imóveis do Brasil – Seção SC (RIB-SC), diante do aumento de iniciativas privadas que buscavam associar matrículas imobiliárias a tokens. Segundo a decisão, essa prática traria riscos como:
- Insegurança jurídica: apenas a escritura pública registrada no cartório transfere a propriedade de imóveis;
- Mercado paralelo de titularidade: tokens poderiam gerar múltiplas “propriedades” sem valor real;
- Fraudes e evasão fiscal: operações com tokens poderiam ensejar na ausência de recolhimento de tributos como ITBI, ITCMD e IR;
- Lavagem de dinheiro e ocultação patrimonial: a circulação de tokens em blockchain, sem controle público, poderia facilitar irregularidades;
- Fragilidade da cadeia dominial: sem controle oficial, credores e o próprio Judiciário teriam dificuldade de localizar bens para execuções.
O que muda na prática?
- Para os cartórios: pedidos de averbação ou registro que mencionem tokens ou blockchain devem ser recusados.
- Para empresas de tokenização: projetos podem continuar existindo como contratos privados, mas sem reconhecimento registral.
- Para investidores: comprar tokens de “imóveis” não dá propriedade real. O único dono é quem está na matrícula oficial.
- Para negócios imobiliários: nada mudou em essência; a propriedade só se transfere com escritura pública registrada.
De acordo com a norma, a vedação vale “enquanto não houver lei federal ou norma do CNJ autorizando o contrário”. Ou seja, no futuro, uma mudança legislativa ou regulatória poderá permitir algum tipo de integração entre matrícula e tokenização.
A decisão está correta?
Do ponto de vista jurídico, sim. O sistema registral brasileiro é claro: só o registro em cartório confere propriedade imobiliária com efeitos erga omnes. Sem previsão legal, não cabe ao oficial vincular a matrícula a tokens.
Mas a decisão também revela um dilema. Ao mesmo tempo em que protege a segurança jurídica, ela dificulta a inovação tecnológica, já que bloqueia modelos que buscavam aproximar tokenização do registro público.
Inovação e segurança jurídica: um equilíbrio necessário
A medida adotada em SC é conservadora, mas necessária. Evita que investidores sejam induzidos a erro por promessas de “imóveis tokenizados” sem validade legal. No entanto, o Brasil precisa avançar. Blockchain e tokenização podem ser ferramentas poderosas para dar mais eficiência, rastreabilidade e liquidez ao mercado imobiliário. A decisão catarinense reforça a urgência de um debate legislativo e regulatório nacional.